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A veces se trata de escoger la opción menos mala
A manera de continuación de nuestro artículo anterior sobre Ventas Cortas (Short Sales) y Ejecuciones Hipotecarias (Foreclosures) en Florida, deseamos presentarles un resumen de las consecuencias que se derivan de la aplicación de dichos instrumentos.
Hemos dividido la información de acuerdo al ámbito personal ó financiero que, tarde ó temprano, se podría ver afectado. Es de hacer notar, sin el ánimo de afectar su opinión, las diversas y aparentes ventajas que el proceso de ¨Short Sale¨ (SS) presenta cuando lo ponemos lado a lado con la opción de un ¨Foreclosure¨(F)
Consecuencias para su Historial Crediticio:
¨Foreclosure¨(F): El proceso de una ejecución hipotecaria permanecerá como información pública. A nivel personal, éste procedimiento sólo aplica su estigma en el reporte de crédito por diez años.
¨Short Sale¨ (SS):Las Ventas Cortas, al menos hasta ahora, no son incluídas en los reportes de crédito de un individuo. Al lado de las casilla donde muestran el otorgamiento del préstamo se le incluye una nota que generalmente reza: Pagada, Negociada.
Indice de crédito (Credit Score):
(F): Su puntuación bajará entre unos 250 y 300 puntos. Usualmente una ejecución hipotecaria afecta los reportes de crédito por al menos tres años.
(SS): Baja el índice unos 50 puntos. Una Short Sale podría desaparecer de su record en un año y medio.
Credenciales de seguridad (Security Clearance):
(F): Increíblemente, los Foreclosures son la tercera causa más severa (luego de otros problemas de índole judicial) por la cual se puede perder el nivel de acceso a información o áreas restringidas en el desempeño de su trabajo diario. Es decir, si usted es policía, militar o trabaja en una compañía de seguridad, su posición será usualmente revocada.
(SS): Por si sóla, una venta de éstas características no genera alarmas en su archivo personal.
Otras consecuencias para su empleo actual:
(F): Cuando usted posee un empleo de alta responsabilidad, los patrones tienen el derecho de revisar su historial crediticio y otros aspectos de su situación financiera. A un empleado o ejecutivo que enfrente una situación de foreclosure generalmente se le reasignan funciones o es terminado su contrato.
(SS): Ya que los Short Sales no son reportados, la empresa no procede con alguna acción.
Su futuro empleo:
(F): Muchas empresas analizan los reportes de crédito en adición a su curriculum. Una ejecución hipotecaria es una de las peores informaciones que se podrían incluir desde el punto de vista financiero.
(SS): De nuevo, al no formar parte de los reportes crediticios, no debería afectar a la persona al momento de aplicar para un nuevo trabajo.
En caso de un Fallo de Deficiencia (Deficiency Judgment):
(F): De acuerdo a la Ley, los Estados otorgan a los bancos el derecho a demandar a la persona por el monto producto de la diferencia entre lo que se debía en el préstamo y por cuánto se terminó vendiendo la propiedad. Este es uno de los aspectos más importantes a considerar: de acuerdo a éste balance se debe basar la estrategia a seguir.
(SS): Si se es exitoso en las negociaciones con el banco, éste renuncia a la posibilidad de obtener el dinero por otras vías judiciales.
En caso de un Fallo de Deficiencia (Deficiency Judgment) el monto en $ varía:
(F): Los precios en un foreclosure son usualmente más bajos que los que se podrían obtener en un mercado inmobiliario tradicional. A veces hay que rematar las propiedades en subasta causando elevar la discrepancia con el monto adeudado.
(SS): Quizás debido a la aplicación de herramientas de mercadeo más poderosas, en el caso de un Short Sale los precios de venta se acercan mucho más a lo que el mercado está dispuesto a pagar por la propiedad, facilitándole al banco la desición de cerrar el caso.
Si desea solicitar un préstamo hipotecario a través de Fannie Mae – Para su residencia principal:
(F): Los dueños de propiedades que incurran en un proceso de foreclosure no son elegibles para nuevas líneas de crédito de Fannie Mae por 5 años.
(SS): El período de espera para alguien que satisfactoriamente venda su inmueble en un short sale y desee un crédito respaldado por el ente gubernamental Fannie mae es de 2 años.
Si desea solicitar un préstamo hipotecario a través de Fannie Mae – Para una inversión a nombre personal o de empresa:
(F): Un inversionista tendría que esperar 7 años.
(SS): Dos años deben esperar los que deseen invertir en un inmueble que no sea su hogar.
Los préstamos hipotecarios en general se verán afectados así:
(F): Al momento de llenar los cuestionarios de la aplicación, la persona aspirando a un préstamo deberá contestar ¨Sí¨ a la pregunta C en la sección VIII de la Forma 1003 (¨Have you had a property foreclosed upon or given title or deed in lieu thereof in the last 7 years?¨). Esto a su vez podría afectar la tasa de interés que le podrían cobrar.
(SS): Ninguna de las preguntas en los cuestionarios se refiere a Short Sales.
Adquiriendo propiedades reposeídas
Si usted no es ciudadano de los Estados Unidos y desea explorar la posibilidad de adquirir foreclosures, por favor lea nuestro artículo previo llamado Guías y tips para el comprador de “foreclosures” ó propiedades reposeídas en Florida.
Considere leer ésta Breve Guía para evitar una Ejecución Hipotecaria .
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Cada casa y cada caso son distintos, llámenos al 786-264-2344 y juntos buscaremos una salida a su situación… otórgenos su confianza en la venta de su propiedsad y en cuestión de días podríamos comenzar a ejecutar un extenso plan de mercadeo.
Fuentes: Esslinger, Wooten and Maxwell, Realtors, Inc.; Dearr+Perdigon, Attorneys At Law.
