En cápsulas: Lo que usted necesita saber acerca de comprar propiedades en Florida.
Así nos hizo prometer una buena amiga y clienta cuando nos hace una formal presentación de unos a su vez clientes en su institución financiera internacional y quienes le habían demostrado interés en adquirir algunos activos inmobiliarios en Miami y le solicitaron asistencia profesional inmobiliaria en Florida.
El asunto está en que aparentemente éstos inversionistas, provenientes del cono sur, han sido infructuosos en su búsqueda de respuestas directas y concretas a temas que tienen impacto directo en la compra y tenencia de propiedades en ésta privilegiada área.
En éste caso en particular – sin revelar mucho ya que ésta es una antigua estrategia – el objetivo es adquirir y conservar como portafolio a largo plazo, departamentos en Miami que tengan cierta cercanía a cuerpos grandes de agua y cuya tasa de ocupación típica sea lo más elevada posible. Gracias a Dios, en el sureste de la Florida existen cientos de
edificios y complejos habitacionales con ésas características.
Una vez hecha las presentaciones de rigor y hablado de que maravilloso es el clima en Miami en el mes de Noviembre, caímos en el tema inmobiliario…
¡Tiene que poner eso en el blog!
Lo siguiente es una versión bastante cercana a lo hablado y es lo que, una vez terminado hablar, nos han hecho prometer que publicaríamos; un intento, una respuesta no tan casual de describir cómo comprar su casa en Miami, en cinco minutos:
Pregunta:
” Alvaro, estamos pensando en comprar departamentos en Miami … . Nuestra especialidad son proyectos de ingeniería electrónica así que te pedimos asesoramiento en precios, posibilidad de alquilar cuando no lo usamos, costos de mantenimiento, impuestos, etc “
Respuesta:
” Gracias por contactarme y será un honor prestarle nuestros servicios.
Se le presentarán diferentes escenarios cuando usted actúa en calidad de inversionista: algunas asociaciones de condominio aplican diferentes reglas a dueños residentes y a los ausentes (y sus inquilinos), éstas restricciones aplican generalmente a mascotas, estacionamiento, marinas y por último, la frecuencia con la cual se puede alquilar una propiedad (desde cada tres días hasta sólo una vez al año).
Otra variante es aquella en la que el edificio maneja la propiedad por usted y se comparten las ganancias – generalmente los dueños usan el departamento algunas semanas del año ó por un tiempo igual a la vigencia de una visa de tusista y con el ingreso del resto del año pagan los gastos quedando con un balance cerca de lo neutral. Las cuotas de condominio suelen ser altísimas y las habitacionas pequeñas ya que es un copncepto de hotel ó condo-hotel.
Algunos números: en nuestro blog (http://CasaenMiamiOnline.com) recientemente publiqué un artículo que demuestra la relación (factor) entre el precio de adquisición de una propiedad y su eventual ingreso por concepto de renta mensual. En cuanto identifiquemos una propiedad u edificio a considerar construímos un modelito en Excel que pinte el flujo de caja. En el ejemplo del artículo, las casas en una urbanización en particular de Miami (Key Biscayne) se rentan por un precio mensual correspondiente al 0.53% de lo que cuesta comprarlas -extrapole a su propio riesgo…
Los costos de mantenimiento: varían muchísimo en los edificios viejos y es más o menos común conseguir que en los nuevos, digamos edificios construídos después del año 2000, cobren 65 centavos de dólar por cada pie cuadrado (¡Si se les hubiera ocurrido hacer la conversión de pies a metros cuadrados un simple 10!), es decir, por cada 1000 pies, $650 la cuota mensual sin incluir impuestos pero cubre el seguro. Los apartamentos viejos suelen ser más económicos por unidad de superficie pero pueden haber cuotas especiales para reparaciones.
En cuanto tenga una oportunidad por favor escríbame con el perfil de la propiedad -comercial ó residencial- ó de la zona que tenga en mente o un ejemplo de algo que le gustó pero que no necesariamente se encuentre actualmente a la venta; con mucho gusto prepararé un informe personalizado de la zona o edificio y de los costos actuales y niveles de inventario. Claro que gustos personales son importantes para aquellos días en los que viva la propiedad, fácilmente podemos introducir éstos como elementos del criterio de búsqueda.
Los impuestos: Cuando se efectúa una compraventa se recalculan los impuestos dejando irrelevante lo que los actuales dueños han venido pagando, no caiga en esa trampa que le digan que una propiedad paga poco en impuestos. El condado tiene una calculadora en línea que le permite anticipar con exactitud cuánto serán los nuevos impuestos : http://www.co.miami-dade.fl.us/pa/tax_estimator/TaxEstimator.asp . Existe un coeficiente llamado “millage” que varía de ciudad a ciudad y es la segunda parte en el cálculo de sus impuestos, la primera es la base impositiva ó el teórico valor de mercado que ellos le asignen a su propiedad. No existe relación entre los valores estimados por el gobierno y los precios de compraventa. En Miami, piense en algo entre 0.55 y 0.75 por ciento del valor asignado para calcular sus impuestos: un apartamento de $100,000 pagaría entre $5,500 y $7,500 de impuestos anualmente.
En Florida, a nivel estadal, los impuestos a la propiedad son altos pero no pagamos impuestos sobre el ingreso, sólo aquel que se reporta al gobierno federal.
A la hora de rotar el portafolio, debe tomar en cuenta que las comisiones de los corredores inmobiliarios son generalmente cobradas al vendedor de la propiedad. En otras palabras, nuestros servicios de asistencia como Realtors son gratis para los compradores de la propiedades. Desde el otro punto de vista, somos los Realtors individuales y en menor parte las empresas, quienes absorbemos el flujo de caja directamente relacionado al mercadeo y publicidad de sus propiedades; si no se vende, no cobramos. Generalmente y dependiendo de la propiedad se otorgan de unos seis meses a un año como período de protección para que el agente logre conseguir un comprador calificado.
Le recomiendo altamente consultar un contador colegiado en Florida que le asesore en formar una corporación siendo ésta quien adquiera la propiedad. Quisiera que además de conseguirle algo que le guste, logre minimizar sus riesgos y viendo más allá, pague los mínimos impuestos sobre la ganancia a la hora de vender la propiedad. Mucho se puede corregir antes de que suceda si adquiere el inmueble bajo la correcta figura jurídica. Una Ley llamada FIRPTA aplica a los inversionistas extranjeros: cuando usted venda una propiedad, le podrían retener el 10% del total bruto de la venta hasta que usted declare y pague ésos impuestos (he visto gente cerca de llorar cuando se enteran de ésto 48 horas antes de la venta) arruinando cualquier cálculo de flujo de caja; ésto no sucede si teman las previsiones del caso. También está el tema de cómo se trata contablemente el ingreso por concepto de alquiler en su declaración o la de la empresa recién formada…
Un senador de Nueva York acaba de proponer una legislación que otorgaría visa a aquellos compradores con un perfil semejante al suyo: más aquí. Crucemos los dedos…
Es difícil generalizar, espero continuar respondiendo sus inquietudes de la mejor manera posible aún con una historia llena de huecos,
¿Cuándo vuelven a Miami? ”
Para contactar asistencia profesional inmobiliaria en Miami llame ya al 786-264-2344 ó escriba a [email protected] …
[SlideDeck id=’2901′ width=’100%’ height=’370px’]
