En los últimos años hemos estado observando un Mercado convulsionado que pasó del auge de la construcción y las ventas a precios exorbitantes en el periodo 2004 – 2006, al destape de los fraudes en los préstamos hipotecarios, la recesión económica y la violenta declinación de precios como consecuencia de la pérdida de los inmuebles por parte de sus propietarios.
Actualmente podemos observar que hay una importante dinámica en el mercado inmobiliario, caracterizada por el incremento de las ventas, la disminución de los inventarios y de los días en que las propiedades son vendidas, así como tendencias positivas en la estabilización de los precios, especialmente en las zonas menos afectadas por ventas en short sale y procesos de foreclosure o remates de propiedades.
He insistido en otras oportunidades sobre la declinación del inventario, como uno de los indicadores más importantes para la recuperación de los precios, en el Condado de Miami Dade el inventario ha disminuido en 35.7% en el último año, en el Condado de Broward, en el que se encuentran ciudades como Weston, Fort Lauderdale y Pembroke Pines, la cifra alcanza 50%. Esta disminución del inventario obviamente no solo apunta al soporte de la recuperación de los precios sino que también acota las opciones para los compradores que están a la búsqueda de oportunidades de inversión.
Otro evento importante que evidencia la recuperación del mercado es el reinicio de nuevas construcciones, hay proyectos que han iniciado y entregarán nuevas unidades en el transcurso del segundo semestre, los mismos están brindando importantes incentivos a los compradores, para competir con el mercado de segunda mano, tales como el pago de los gastos de cierre y acabados de primera (cocinas de madera con topes de granito, artefactos de acero inoxidable, pisos de cerámica, grifería de primera, etc.), para aquellos que apunten por lo nuevo, cuento con información sobre los proyectos y construcciones a estrenar iniciando en los bajos $200, en atractivas zonas.
Existen oportunidades de financiamiento a bajo interés, para los residentes y ciudadanos existen los préstamos asegurados por el gobierno (FHA) con poca cuota inicial (3.5%), así como préstamos convencionales con 10 o 20% de inicial, y para los extranjeros se han reiniciado los programas de financiamiento por parte de algunas entidades crediticias con 20, 30 y 40% de inicial, dependiendo del tipo de propiedad y de la solidez financiera del interesado.
Consideraciones con relación al comprador
Aprovechar las oportunidades del mercado, exigen del comprador estar preparado financiera y emocionalmente para adquirir la propiedad.
Condiciones financieras:
- Si la compra que desea hacer es de contado debe tener listas las pruebas de disposición de fondos como estados de cuentas bancarias y debe tener la liquidez para realizar un depósito inmediato (usualmente del 5% del valor de la propiedad) el cual será colocado en una cuenta de custodia con la presentación del contrato, algunas veces la consignación del depósito se puede condicionar a la aceptación del contrato en el que se establecen los términos de la oferta, pero esto dependerá de las exigencias del vendedor.
- Si la compra es financiada, deberá estar previamente calificado por un mortgage broker o prestamista hipotecario, el mismo le entregara un documento en el que se establecerá hasta que precio podría comprar. Una vez que la oferta es aceptada, mediante un contrato establecido con el vendedor, debe diligenciar con prontitud toda la documentación que le solicite el prestamista a fin de que le sea otorgado el crédito en los plazos que se establecen, por lo general de 30 a 45 días.
Condiciones emocionales:
- Debe estar claro en si desea explorar oportunidades o realizar una compra firme, esto ahorrará esfuerzos y desgastes tanto para usted como para mí como su agente de bienes raíces y orientará adecuadamente mi trabajo para atender sus expectativas.
- Debe ver su compra como una inversión y no solamente como la adquisición de un inmueble, para ello debe evaluar con mi asistencia el rendimiento esperado de su inversión a fin de tomar una decisión acertada de negocios.
- El mercado cambia día a día, los precios no son los mismos este año que en el 2009, en la medida en que disminuyen los inventarios y mejoran las condiciones de la economía, los precios tienden a elevarse y la brecha entre el precio en el que la propiedad está colocada en el mercado y el precio ofertado por el comprador tiende a disminuir, hemos empezado a observar una significativa cantidad de propiedades que son compradas en el mismo precio o por encima del precio al que fueron ofertadas, esto exige que los compradores adecuen sus expectativas a la realidad y condiciones del mercado.
- La dinámica del mercado exige decisiones rápidas, las buenas oportunidades se esfuman con rapidez, tenga la capacidad de tomar decisiones antes de que su pérdida lo sumerja en un lamento permanente por las oportunidades perdidas y se convierta en un freno a la hora de ver otras opciones. El tiempo que las propiedades permanecen en el mercado ha ido disminuyendo considerablemente, en especial en aquellas que son atractivas a los ojos de los inversionistas, no se deje arrancar de las manos las oportunidades por la inseguridad y la falta de decisión.
- Este preparado para manejar la incertidumbre e insistir de nuevo, cuando se está compitiendo por oportunidades es usual que el vendedor maneje múltiples ofertas, debe estar dispuesto y atento a que le soliciten mejorar su oferta y/o que el vendedor decida por una propuesta más elevada que la que hemos presentado, de perder esa opción debe estar preparado emocionalmente a seguir adelante con otras opciones hasta que logre su objetivo, la persistencia es la clave del éxito en un mercado como el actual.
Condiciones con relación al vendedor
El vendedor también necesita conocer claramente hasta donde pueden llegar sus expectativas y los procesos que tiene por delante.
Condiciones financieras
- Realice una evaluación adecuada de sus posibilidades financieras para colocar el inmueble en el mercado en tomando en consideración sus obligaciones crediticias, flujo de caja, etc.
- Si se encuentra atrasado en sus pagos, conozca las nuevas opciones presentadas por el gobierno para evitar la pérdida de las propiedades y trate de negociar la deuda, en el siguiente link podrá encontrar las entidades financieras que están participando en el programa (HAFA) www.makinghomeaffordable.com/contact_servicer.html
- Si requiere vender la propiedad como un Short Sale, no dude en contactarme para brindarle apoyo en todo el proceso, requeriré de su diligencia para preparar toda la documentación exigida por los prestamistas y realizar el proceso con prontitud y sin dificultades.
Condiciones emocionales
- Debe estar consciente de que el precio de venta no es la suma de lo que ha invertido y debe sobre la propiedad, sino el que define la demanda y oferta del mercado, en especial el definido por las últimas ventas realizadas en propiedades similares a la suya, el entenderlo le evitara desgastes y falsas expectativas y lo ayudará a tomar una decisión adecuada sobre la estrategia de venta que seguiremos, así como a agilizar la venta de la propiedad.
- Se debe entender que el mercado ha cambiando sustancialmente y que es factible que no realice su inversión, es especial si compró entre los años 2004 a 2006 u obtuvo un préstamo adicional basado en el valor de su propiedad para el mismo periodo, si tiene la oportunidad de esperar no realice la perdida y apueste al mediano plazo para recuperar su dinero.
- Hay propietarios que optan por rentar su propiedad y buscan opciones más económicas para vivir, mientras el dividendo de la renta paga la mayor parte de sus obligaciones crediticias e impositivas, siempre hay opciones que explorar, estoy lista para brindarle apoyo.
La inversión inmobiliaria sigue siendo la mejor opción en términos de mediano y largo plazo, si observamos el retorno de la inversión durante el periodo 2000 – 2009, encontramos que en el Condado Miami Dade, el precio medio de las viviendas unifamiliares y multifamiliares se incremento en ese lapso en un 46.2% y 68.7% respectivamente, mientras que los indicadores más importantes de la bolsa de valores presentaron crecimiento negativo para el mismo periodo. Aunque su propiedad haya perdido valor en un momento determinado al final es un bien tangible que tiene la opción de recuperar e incrementar su valor en el tiempo.
No espere más, aproveche las oportunidades, estoy en la disposición de brindarles el mejor servicio al que puede aspirar como agente inmobiliario bien sea en la venta, compra, alquiler o administración de su propiedad. No olvide que cuento con una amplia red de empresas de primera línea para ayudarlo en caso de que requiera un inmueble en cualquier otra parte del mundo.
Llamen o escriban hoy mismo, estoy lista para asistirlos!!!
Algunos términos importantes…
Short Sale: es un proceso en el cual el vendedor trata de negociar con el prestamista hipotecario un pago por debajo de lo que adeuda por la vivienda por no contar con los recursos suficientes pagar las cuotas de la hipoteca, gastos de cierre, comisión de los vendedores, impuestos, cuotas de mantenimiento, etc., usualmente sucede cuando el propietario ha dejado de cumplir con estas obligaciones y se ha establecido un reclamo sobre estos pagos que ha sido sentado en el registro público (Lis Pendens / Litigación pendiente). No hay garantías de que el banco acepte el precio y las condiciones que intenta lograr el vendedor y el proceso hasta el momento, es por lo general largo y lleno de incertidumbres, sin embargo existe un nuevo programa gubernamental que promueve una negociación previa a la colocación de la propiedad en el mercado, el mismo acorta los tiempos de espera y elimina la incertidumbre con relación al precio de venta. Este programa (HAFA) acaba de ser puesto en marcha por lo que habrá que evaluar su comportamiento y efectividad, no solo soporta el proceso de Short Sale sino también la negociación para la reducción de la deuda hipotecaria.
Foreclosure: es un proceso legal por el cual el propietario pierde sus derechos sobre el inmueble al fallar en el cumplimiento de sus obligaciones, ante esta situación el prestamista o acreedor, que ha registrado previamente un litigio (Lis Pendens) y ha sido favorecido por la corte son relación al mismo, hace una venta pública de la propiedad con el objetivo de saldar la deuda que hay sobre la misma.
Real Estate Owner (REO): es la condición que adquiere el inmueble una vez que la propiedad ha pasado por el proceso de Foreclosure, si la propiedad no es adquirida en la subasta pública, el acreedor retoma la propiedad sobre el inmueble y lo coloca en el mercado.